12Giu 2017

C’è un settore che più di altri ha pagato la crisi globale: quello dell’edilizia, con un’emorragia di 600 mila posti di lavoro dal 2008. Ma il dato delle sofferenze non rende giustizia della parte più vitale e promettente, quella che ha come vocazione il miglioramento della qualità del costruito: il mercato delle ristrutturazioni. La debolissima ripresa manifestatasi nel 2016, infatti, disegna una nuova fase ciclica, percepibile da qualche anno, in cui il mercato si è profondamente riconfigurato: tanto che il prossimo ciclo edilizio potrebbe essere definito come il “primo ciclo dell’ambiente costruito”. 

Soprattutto oggi che il terremoto ci costringe a ricostruire molti centri abitati, da qui si deve ripartire per dare all’edilizia nuovo slancio e una nuova identità, incoraggiandone i fronti più innovativi e sostenibili. Soprattutto oggi che gli stili di vita dei cittadini hanno imboccato una nuova strada più sobria e responsabile, ristrutturare il patrimonio edilizio nazionale, vetusto e non di rado di bassa qualità, vuol dire andare incontro ai nuovi bisogni, migliorare la qualità della vita dei proprietari e degli inquilini, aumentare l’efficienza energetica, ridurre i consumi e tagliare l’inquinamento. Vuol dire abbattere il consumo di suolo, e dare una seconda occasione anche a periferie sfortunate. E, in tempi in cui il rendimento dei titoli di Stato è prossimo allo zero, vuol dire fare un investimento sicuro aumentando il valore del patrimonio.

Il CRESME – il Centro ricerche economiche e sociali del mercato dell’edilizia – ha realizzato una attenta analisi sulle offerte immobiliari residenziali in Italia negli anni 2013-2016 e sul valore delle case riqualificate rispetto a quelle non riqualificate: nel 2016 sono stati analizzati 500.000 annunci immobiliari, e da questi è emerso che mediamente le abitazioni ristrutturate immesse sul mercato hanno un valore del 29% superiore a quelle non ristrutturate. Non solo, le abitazioni ristrutturate hanno un prezzo medio superiore anche al prezzo medio delle abitazioni nuove: una abitazione ristrutturata in Italia viene posta sul mercato mediamente al valore di circa 300.000 euro, mentre una non ristrutturata è messa sul mercato al valore di 233.000 euro e una abitazione nuova al prezzo di circa 280.000. Emerge con evidenza come la ristrutturazione di una abitazione, di un edificio, ha effetto non solo sulla qualità della vita, non solo sul mercato delle costruzioni, ma anche sul valore del patrimonio. Gli interventi di riqualificazione offrono quindi un risultato in termini di valorizzazione patrimoniale, di incremento della ricchezza del Paese.

In questo quadro, gli incentivi fiscali sono stati oggettivamente l’unico motore positivo del settore, e oggi possono giocare un forte ruolo di rilancio grazie al salto di scala che gli incentivi per la riduzione del rischio sismico consentono in ampie parti del Paese.

I lavori incentivati rappresentano nel 2016 il 57% dei lavori di manutenzione straordinaria residenziale svolti in Italia. Nell’ultimo quadriennio 2013-2016 gli investimenti incentivati hanno generato poco meno di 270.000 posti di lavoro diretti ogni anno, ma se si considerano anche i lavori dell’indotto si superano i 400.000 occupati l’anno: nel solo 2016 sono stati 419 mila. Gli incentivi fiscali sono stati un importante strumento contro la crisi e sono un fondamentale strumento per la ripresa.

L’indagine mostra anche che nelle provincie in cui la percentuale di abitazioni riqualificate è più alta, il mercato è più intenso e registra il maggior numero di compravendite. L’analisi statistica evidenzia come all’aumentare della propensione ad intervenire con attività di riqualificazione del patrimonio aumenta l’intensità delle compravendite nel mercato immobiliare. Si tratta di una relazione reciproca fra le due variabili, ossia ognuna delle due influenza l’altra: da una parte si può sostenere che l’interesse del mercato è maggiore verso il bene riqualificato, e quindi con maggior intensità degli scambi, dall’altra non è escluso che sia l’intensità del mercato ad aumentare la predisposizione a riqualificare per ottenere vantaggi economici dall’investimento. A fronte di un intervento medio di 14.500 euro, un’abitazione ristrutturata aumenta il suo valore di 65.750 euro. 

Questo processo di valorizzazione si implementerà, a maggior ragione, se si svilupperà la consapevolezza che è necessario mettere in sicurezza il patrimonio edilizio italiano in termini di riduzione del rischio sismico. Gli incentivi oggi disponibili rappresentano un’importante azione di politica industriale per il Paese e per la ripresa economica.

 

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