12Mar 2018

Con oltre 10 milioni di edifici residenziali costruiti prima del 1990 (l’80% dello stock residenziale italiano), il mercato delle ristrutturazioni costituisce la chiave di volta per un notevole incremento del valore di un patrimonio immobiliare vetusto. Si contano 123 milioni di mq di abitazioni vuote inadatte da ristrutturare (circa il 5% dei 2.450 mln mq dello stock residenziale totale). Ciò significa che nell’immediato potrebbe sbloccarsi un mercato potenziale di oltre 1 milione di case. Già oggi il 19% delle compravendite (con punte del 25% a Napoli) riguarda case da ristrutturare. Il numero aumenta esponenzialmente se si considerano anche le unità immobiliari abitate dello stock che avrebbero ugualmente bisogno di manutenzione straordinaria, per un investimento stimato in 50mld €. È quanto emerge dal Primo Rapporto sul recupero edilizio in Italia, presentato da Scenari Immobiliari e realizzato in collaborazione con Paspartu Italy.

Il rapporto presenta un capitolo dedicato proprio al plusvalore ottenibile dalla ristrutturazione. Si parte dai quartieri semicentrali delle principali città italiane dove il mercato risulta più dinamico, prendendo come standard un appartamento di 60 mq secondo i prezzi rilevati a febbraio 2017. Sono contrapposte due tipologie d’immobili: quello da ristrutturare e quello ristrutturato di qualità assimilabile al nuovo. Gli interventi stimati riguardano operazioni di demolizione, rimozione e costruzione dei tramezzi, intonaci e rasature, pavimenti e rivestimenti, opere da imbianchino, opere da idraulico, impianto di riscaldamento, impianto elettrico, assistenze murarie, condizionamento dell’aria, infissi e fornitura materiali.

Si calcola che il plusvalore (cioè l’incremento percentuale del valore di un’abitazione compresi i costi di ristrutturazione) può raggiungere anche il 35% del prezzo dell’immobile in determinate zone. La media dei 104 capoluoghi di provincia italiani, considerati nella loro fascia semicentrale, registra un plusvalore del 10,7% e un guadagno netto di 14mila €, considerando un costo di ristrutturazione medio di 31mila € e uno sconto del 31%. In questo modo il prezzo medio di un’abitazione da ristrutturare si attesta su 100mila €, mentre quello di una ristrutturata registra un valore di 145mila €.  Nella top ten dei capoluoghi italiani per il plusvalore ottenuto al termine del processo di ristrutturazione di un immobile si collocano Roma, Venezia, Firenze, Napoli, Bari, Milano, Bologna, Brescia, Catania e Genova, con valori che vanno dal 20% di Roma al 12% circa di Genova.